전월세 계약할 때 임대인이 보여줘야 하는 것
전월세 계약을 앞두고 이 집이 안전한지 불안하다면, 집주인에게 두 가지를 요구하실 수 있습니다. 그 집의 확정일자·보증금 정보와 집주인의 납세증명서입니다. 부탁해서 받는 것이 아니라 법에 적힌 집주인의 의무이고, 계약 뒤에는 이사 당일 전입신고와 확정일자를 챙기면 됩니다.
전월세 계약 전에 집주인에게 뭘 요구할 수 있나요?
임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다.
여기서 말하는 것은 두 가지입니다.
- 그 집의 확정일자 부여일, 월세와 보증금 정보 — 나보다 먼저 들어온 세입자가 있는지, 보증금이 얼마인지 보는 것
- 국세와 지방세 납세증명서 — 집주인이 세금을 밀렸는지 보는 것. 밀린 세금은 경매에서 앞순위가 될 수 있습니다
서류를 직접 주는 대신, 계약 전에 내가 열람하는 데 동의하는 방식으로 갈음할 수도 있습니다. 어느 쪽이든 내가 그 내용을 볼 수 있어야 합니다. 이 의무를 어겼을 때의 제재는 이 글에서 확인하지 않았습니다. 다만 법에 「보여줘야 한다」고 적혀 있으니 요구할 근거는 분명합니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조의7 (2023년 4월 18일 신설)
계약 전에 그 집 보증금 정보를 미리 볼 수 있나요?
볼 수 있습니다. 아직 계약을 하지 않은 사람도 집주인의 동의를 받으면 확정일자를 주는 기관에 그 집의 확정일자·보증금 정보를 요청할 수 있습니다. 집주인이 서류를 주지 않을 때 쓸 수 있는 방법입니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조의6제4항
대항력은 전입신고한 날 바로 생기나요?
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
대항력은 집을 넘겨받고(인도) 전입신고까지 마친 다음 날부터 생깁니다. 전입신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 봅니다. 그래서 이사한 날 바로 전입신고를 하셔야 합니다. 같은 날 집주인이 근저당을 설정하면 그쪽이 앞섭니다.
대항력을 갖춘 뒤 집이 팔리면, 새 집주인이 이전 집주인의 지위를 그대로 이어받습니다. 계약도 그대로입니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조
확정일자는 왜 따로 받아야 하나요?
대항력만으로는 경매나 공매 때 보증금을 먼저 돌려받지 못합니다. 대항력에 확정일자까지 갖춰야, 집(대지 포함)을 판 돈에서 뒷순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 이것이 우선변제권입니다.
- 인도 + 전입신고 → 대항력(다음 날부터)
- 여기에 확정일자 → 우선변제권
확정일자는 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인에게서 받습니다. 수수료가 있는데, 금액은 이 글에서 확인하지 않았습니다. 그리고 보증금을 배당받으려면 집을 새 주인에게 넘겨줘야 합니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조의2제2항·제3항, 제3조의6제1항·제5항
1년으로 계약하면 1년만 살아야 하나요?
아닙니다. 기간을 정하지 않았거나 2년보다 짧게 정한 계약은 2년으로 봅니다. 다만 세입자는 짧게 정한 기간이 맞다고 주장할 수도 있습니다. 1년으로 썼다면 세입자는 1년도, 2년도 고를 수 있고, 이 선택권은 세입자에게만 있습니다.
기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 계약 관계가 이어지는 것으로 봅니다.
근거: 주택임대차보호법 제4조
보증금을 못 받았는데 이사해야 하면 어떻게 하나요?
계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권이 생기고, 그 뒤에는 이사를 나가 전입을 옮겨도 이미 얻은 순위를 잃지 않습니다.
순서가 중요합니다. 등기를 마치기 전에 먼저 나가면 대항요건이 사라집니다. 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.
근거: 주택임대차보호법 제3조의3
이사 당일에는 무엇을 해야 하나요?
예를 들어 보겠습니다. A씨는 계약 전에 집주인에게 확정일자·보증금 정보와 납세증명서를 요구해 확인했습니다. 이사하는 날 바로 전입신고를 하고 확정일자도 받았습니다. A씨의 대항력은 그 다음 날부터 생깁니다. 만약 집주인이 이사 당일에 근저당을 설정했다면, 하루 차이로 그쪽이 앞섭니다.
2년 뒤 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면, A씨는 임차권등기를 먼저 마치고 나가야 순위를 지킬 수 있습니다.
정리 — 순서대로
- 계약 전: 확정일자 정보와 납세증명서를 요구한다
- 이사 당일: 인도 + 전입신고 → 대항력은 그 다음 날부터
- 같이: 확정일자를 받는다 → 우선변제권
- 기간은 2년으로 보고, 짧은 기간은 세입자만 주장할 수 있다
- 보증금 못 받고 나가야 하면 임차권등기를 먼저
자주 묻는 것
Q. 확정일자만 받으면 되나요?
안 됩니다. 우선변제권은 대항요건(인도와 전입신고)과 확정일자를 함께 갖춰야 생깁니다.
Q. 집주인이 서류를 안 보여줍니다.
법은 「보여줘야 한다」고 적고 있습니다. 열람 동의로 갈음할 수도 있으니, 동의를 받아 확정일자 기관에서 직접 열람하는 방법도 있습니다.
Q. 소액이면 먼저 받는다는 이야기는요?
소액임차인의 우선변제 조항이 따로 있습니다. 다만 대상이 되는 보증금 기준과 금액은 대통령령으로 정하고, 이 글에서 확인하지 않았습니다.
2년이 언제 끝나는지 세어 보시려면
날짜 계산기 — 특정 날짜에서 며칠 뒤가 언제인가
https://daeillband2014-hub.github.io/date-calc-dday/
계약 시작일을 넣으면 2년 뒤가 언제인지 바로 나옵니다. 다만 이 계산기는 대항력·확정일자 같은 법적 요건을 따져 주지 않습니다. 날짜만 셉니다.
※ 위 내용은 주택임대차보호법(2026년 1월 2일 시행) 제3조·제3조의2·제3조의3·제3조의6·제3조의7·제4조를 법제처에서 받아 옮긴 것입니다(9월 18일 조회, 9월 23일 현행 조문과 다시 대조). 조문 속 한자 괄호는 읽기 편하도록 뺐습니다. 확정일자 수수료, 제8조의 소액임차인 기준 금액, 제3조의7 위반 시 제재 여부는 이 글에서 확인하지 않았습니다. 상가건물 임대차는 다른 법이 적용됩니다.
(2026년 10월 31일 덧붙임) 본문 「자주 묻는 것」에서 확인하지 않았다고 적은 소액임차인 기준 금액과 확정일자 수수료를 주택임대차보호법 시행령(2026년 7월 1일 시행본)에서 확인해 보탭니다.
더 묻는 것
Q. 소액임차인은 보증금이 얼마 이하이고, 얼마를 먼저 받나요?
A. 법 제8조제1항은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 돌려받을 권리를 정하고, 기준은 시행령 제10조·제11조가 정합니다. 경매신청 등기 전에 인도와 전입신고를 마쳤어야 합니다.
| 지역 | 소액임차인 보증금 기준 (제11조) | 먼저 받는 금액 한도 (제10조) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억6천500만원 이하 | 5천500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억4천500만원 이하 | 4천800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8천500만원 이하 | 2천800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7천500만원 이하 | 2천500만원 |
먼저 받는 금액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없고, 한 집에 소액임차인이 여럿이면 그 2분의 1을 각자의 비율로 나눕니다(제10조제2항·제3항). 한 집에서 가정공동생활을 하는 여러 임차인은 1명으로 보아 보증금을 합칩니다(제10조제4항).
Q. 이 금액은 그 집에 근저당이 언제 잡혔는지와 상관없나요?
A. 상관있습니다. 지금 금액은 2023년 2월 21일 개정된 것이고, 부칙은 그 전에 그 집에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 규정을 따른다고 정합니다. 근저당이 그보다 먼저 설정된 집이면 옛 금액이 적용될 수 있으니 등기사항증명서의 설정일을 보셔야 합니다.
Q. 확정일자 수수료는 얼마인가요?
A. 시행령 제7조는 수수료를 확정일자 부여 수수료와 정보제공 수수료로 나누고 구체적인 금액은 법무부령에 맡깁니다. 금액은 이번에도 확인하지 못했습니다. 기초생활수급자 등 법무부령이 정하는 사람은 수수료를 면제받을 수 있습니다(같은 조 제2항).
예시로 보면
서울에서 보증금 1억5천만원으로 사는 세입자는 1억6천500만원 이하라 소액임차인 기준에 들고, 집이 경매로 넘어가면 보증금 가운데 5천500만원까지는 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 경매신청 등기 전에 인도와 전입신고를 마쳤고, 2023년 2월 21일 전에 설정된 담보물권이 없으며, 주택가액의 2분의 1 한도 안이라고 가정한 것입니다. 같은 보증금으로 「그 밖의 지역」에 살면 기준 7천500만원을 넘어 이 조항의 대상이 아닙니다.
확인한 곳
주택임대차보호법 시행령 제7조·제10조·제11조와 부칙 (국가법령정보센터, 2026년 7월 1일 시행본)
주택임대차보호법 제8조 (국가법령정보센터, 2026년 1월 2일 시행본)
조회일: 2026년 10월 31일
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