전월세 갱신과 인상 — 조문이 정한 기간과 한도
전월세 만기가 다가오는데 집주인도 나도 아무 말이 없다면, 계약은 같은 조건으로 2년 이어집니다. 집주인은 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자는 2개월 전까지 말해야 합니다. 보증금이나 월세를 올릴 때는 1년에 한 번, 20분의 1까지입니다.
전세 만기 전에 언제까지 말해야 하나요?
집주인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 「갱신하지 않겠다」거나 「조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다」고 알려야 합니다. 세입자는 끝나기 2개월 전까지 알리면 됩니다.
| 누가 | 언제까지 말해야 하나 |
|---|---|
| 집주인(임대인) | 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 세입자(임차인) | 끝나기 2개월 전까지 |
둘 다 아무 말을 하지 않으면 계약이 끝나는 때에 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 부르고, 기간은 2년으로 봅니다. 다만 세입자가 월세를 2기분에 이르도록 밀렸거나 세입자로서의 의무를 크게 어겼다면 이 자동 연장은 적용되지 않습니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조
묵시적 갱신 뒤에 중간에 나갈 수 있나요?
나갈 수 있습니다. 자동으로 이어진 계약에서는 세입자 쪽이 유리합니다.
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
해지는 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 집주인 쪽에는 같은 조항이 없습니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조의2
계약갱신요구권은 몇 번, 언제 쓸 수 있나요?
세입자가 먼저 「한 번 더 살겠다」고 요구하는 권리입니다. 요구할 수 있는 때는 위와 같이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지이고, 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.
쓸 수 있는 횟수는 1회, 늘어나는 기간은 2년입니다. 조건은 전과 같되, 보증금과 월세는 아래 인상 한도 안에서 오르내릴 수 있습니다. 이렇게 연장된 계약에서도 세입자는 언제든 해지를 알릴 수 있고, 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조의3제1항~제4항
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?
법이 아홉 가지를 적어 두었습니다.
- 월세를 2기분에 이르도록 밀린 적이 있을 때
- 거짓이나 부정한 방법으로 빌렸을 때
- 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 했을 때
- 집주인 동의 없이 다른 사람에게 다시 세를 놓았을 때(전대)
- 고의나 중대한 과실로 집을 파손했을 때
- 집의 전부나 일부가 없어져 살 수 없게 됐을 때
- 철거·재건축으로 집을 돌려받아야 할 때(조건이 붙습니다)
- 집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제로 살려고 할 때
- 그 밖에 의무를 크게 어기거나 계약을 이어가기 어려운 중대한 사유가 있을 때
재건축 사유에는 조건이 있습니다. 계약할 때 공사 시기와 기간을 포함한 계획을 구체적으로 알렸거나, 낡고 훼손돼 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이뤄지는 경우입니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조의3제1항 단서
집주인이 실거주한다더니 다른 사람에게 세를 줬다면?
손해배상을 받을 수 있습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신됐더라면 끝났을 기간이 지나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 집주인이 배상해야 합니다. 금액은 따로 합의하지 않았다면 아래 셋 중 큰 금액입니다.
- 거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 새로 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분
- 갱신 거절로 세입자가 입은 손해액
환산월차임은 월세에, 보증금을 아래 전환 비율 중 낮은 쪽으로 월세로 바꾼 금액을 더한 것입니다.
근거: 주택임대차보호법 제6조의3제5항·제6항
전월세 인상률 5% 상한, 어디서나 같나요?
증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.
20분의 1을 백분율로 바꾸면 5퍼센트입니다(이 환산은 이 글에서 한 것이고, 조문의 표현은 「20분의 1」입니다). 함께 봐야 할 것이 두 가지 있습니다.
- 계약하거나 올린 지 1년이 안 됐으면 올려 달라고 하지 못합니다.
- 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다. 다만 20분의 1 범위 안에서만입니다.
그래서 「전국 어디나 5퍼센트」로 알고 계시면 어긋날 수 있습니다. 사시는 시·도의 조례를 확인해 보십시오.
근거: 주택임대차보호법 제7조
보증금을 월세로 돌리면 얼마까지 받을 수 있나요?
바꾸는 금액에 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 월세를 넘지 못합니다. 하나는 은행 대출금리와 지역 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율, 다른 하나는 한국은행 공시 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율입니다. 두 비율 모두 이 글에서 확인하지 않아 숫자는 적지 않습니다.
근거: 주택임대차보호법 제7조의2
만기 2개월 전을 그냥 넘겼다면 어떻게 되나요?
예를 들어 보겠습니다. A씨는 전세 만기를 앞두고 있었는데, 집주인도 A씨도 아무 말 없이 만기 2개월 전을 넘겼습니다. 이러면 계약은 끝나는 때에 전과 같은 조건으로 2년 이어진 것으로 봅니다.
그 뒤 A씨가 이사할 집을 구했다면 집주인에게 해지를 알리면 됩니다. 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
정리
- 집주인은 끝나기 6개월 전~2개월 전, 세입자는 2개월 전까지 말한다
- 아무도 말을 안 하면 같은 조건으로 2년 이어진다
- 자동 연장이나 갱신요구로 이어진 계약은 세입자가 언제든 해지할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 생긴다
- 계약갱신요구권은 1회, 2년이다
- 실거주로 거절하고 남에게 세를 주면 손해배상 대상이다
- 인상은 1년에 한 번, 20분의 1(5%)까지이고 조례로 더 낮을 수 있다
자주 묻는 것
Q. 갱신요구권을 쓰면 2년을 꽉 채워 살아야 하나요?
아닙니다. 갱신요구로 연장된 계약에서도 중간에 해지를 알릴 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
Q. 5퍼센트를 넘겨 올려 달라고 합니다.
증액은 20분의 1을 넘지 못합니다. 조례로 더 낮출 수는 있어도 넘길 수는 없습니다.
Q. 집주인이 직접 들어와 산다며 갱신을 거절합니다.
실거주는 법이 정한 거절 사유 중 하나입니다. 다만 그렇게 거절해 놓고 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 남에게 세를 주면 위에서 본 손해배상 대상입니다.
5퍼센트가 얼마인지, 2년이 언제 끝나는지 세어 보시려면
퍼센트 계산기 — 몇 퍼센트 늘었는지
https://daeillband2014-hub.github.io/percent-calc-kr/
지금 보증금과 요구받은 금액을 넣으면 몇 퍼센트 오른 것인지 나옵니다. 다만 조례로 상한을 더 낮춘 지역인지, 월세로 바꾸는 경우의 전환 비율은 따져 주지 않습니다.
날짜 계산기 — 계약 만료까지 며칠 남았나
https://daeillband2014-hub.github.io/date-calc-dday/
계약 만료일을 넣으면 오늘부터 며칠 남았는지(D-) 나옵니다. 통지 기간(6개월 전~2개월 전)에 들어왔는지는 달력으로 한 번 더 확인하십시오. 계산기는 날짜만 셉니다.
※ 이 글은 법제처 국가법령정보센터에서 확인한 주택임대차보호법(2026년 1월 2일 시행)을 옮긴 것입니다(2026년 9월 18일 조회, 9월 23일 현행 조문과 다시 대조). 제7조의2의 전환 비율을 정하는 대통령령과 시·도별 증액 상한 조례는 이 글에서 확인하지 않았습니다. 상가건물 임대차는 다른 법이 적용됩니다.
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